조정대상지역 전원주택 '이걸 어쩌나?'

이제, 주말용 세컨드 하우스 목적으로 전원주택을 짓거나, 분양받은 경우도 1가구 2주택에 해당되는데요. 오는 2021년 6월부터 시작되는 다주택자 양도세 중과를 앞두고, 이런 전원주택을 처분하려는 사람들이 늘어나고 있습니다.

 

이번 시간에는 조정대상지역에 집이 있고, 조용한 외곽지에 전원주택이 있는 1가구 2주택 보유자의 양도세 중과에 대해 이야기해 보도록 하겠습니다.

 

 

조정대상지역

그럼 먼저, 조정대상지역이 뭘까요?

 

조정대상지역은 부동산시장 과열을 막기 위해, 정부가 지정하는 지역인데요. 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나, 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역 등이 여기에 해당됩니다.

 

대표적으로, 투기지역과 투기과열지구로 지정된 지역, 화성동탄2 등이 여기에 해당되는데요.

 

2020년 12말 현재, 조정대상지역은 대략 110곳이 넘습니다.

 

대충, 서울시를 비롯한 경기도와 5대 광역시 및 세종특별시, 그리고 각 지역별로 좀 산다 싶으면, 거의 조정대상지역이라 보시면 될 거 같습니다.

 

그런데, 이런 조정대상지역에 포함되는 지역에 다주택자의 경우에는 양도세 중과를 피하지 못하는데요. 여기에, 각종 규제사항도 있습니다.

 

 

■ 조정대상지역 규제 사항

 

먼저, 조정대상지역은 분양권 전매 제한 및 1순위 청약 자격 강화 등의 규제를 받게됩니다.

 

여기에다, LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 제한됩니다.

 

※ LTV (Loan To Value ratio)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때, 인정되는 자산가치의 비율

 

 

※ DTI(Debt to Income ratio)

연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율

 

 

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전원주택의 경우?

요즘, 대도시 외곽에 세컨드 하우스 개념으로 별장을 지어놓고, 주말마다 가서 아이들과 함께 시간을 보내는데 사람이 많아졌습니다.

 

주말용 세컨드하우스 목적으로 준비한 전원주택

 

그런데, 이런 전원주택 역시 1가구 2주택에 포함되기 때문에, 나중에 조정대상지역에 있는 집을 팔 때, 양도세가 중과됩니다.

 

서울시를 비롯한 조정대상지역에 주택이 있는 상태에서, 경기도 외곽 등에 전원주택 하나 더 짓게 되면, 나중에 조정대상지역의 집을 팔고 이사 가려고 할 때, 양도세를 훨씬 더 많이 내게 될 수 있습니다.

 

 

■ 왜 그럴까요?

 

양도세 중과 방침이 주택수로 산정되기 때문인데요.

 

① 새롭게 취득한 주택이 어떤 지역에 있던지 상관없습니다.

 

② 전원주택의 크기가 아무리 작아도, 그 규모와 상관없습니다.

 

③ 공시지가 1억 원 이하의 싼 집이라도, 주택수에 산정되기 때문에 양도세를 많이 내야 합니다.

 

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새롭게 적용되는 양도세 방안

오는 2021년 6월 1일부터, 새로운 양도세제가 적용되면서, 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세율도 10% 포인트씩 오릅니다.

 

 

■ 현재 양도세제안

 

˙2주택자의 경우

    기본 세율에 10% 포인트 이상 부과

 

˙3주택 이상인 경우

    기본 세율에 20% 포인트 이상 부과

 

 

 

■ 변경 양도세제안 (2021. 6. 1. 적용)

 

˙2주택자의 경우

   기본 세율에 20% 포인트 이상 부과

 

˙3주택 이상인 경우

  기본 세율에 30% 포인트 이상 부과

 

이렇게 되면, 양도세 최고세율이 기존 65%에서 75%로 올라간다는 것인데요.

 

 

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그럼, 전원주택은 어떡하죠?

전원주택이라는 특수성 때문에, 양도세 비과세 특례를 받을 수는 있습니다.

 

농어촌지역에 있는 농가주택 전경

 

■ 양도세 비과세 특례, 가능은 합니다.

 

농어촌지역에 농가주택이란 것이 있기는 하지만, 3년 이상 보유하고 이주 목적이 증명될 때만 조정대상지역의 집을 팔 때 양도세 비과세 특례가 적용됩니다.

 

 

■ 하지만, 대부분 안됩니다.

 

경치좋은 양평이나 물 좋고 산 좋은 대도시 외곽에 위치한 전원주택은 기본적으로 농가주택이 성립이 안 됩니다.

 

 

 

Question

그럼 어떻게 해야 할까요?

 

Answer

부동산 전문가들은 집을 팔 때, 먼저 전원주택을 팔라고 상담합니다. 왜냐하면, 혹시나 조정대상지역의 집을 팔고 이사할 때, 세금을 절감할 수 있기 때문인데요.

 

조정대상지역과 비규제 지역에서 각각 1채를 가지고 있는 다주택자의 경우, 비규제 지역의 집을 정리할 때에는 양도세 중과는 적용되지 않기 때문입니다.

 

그래서, 대부분의 전원주택 소유자들은 2021년 6월이 시작되기 전에, 전원 주택을 급매물로 처분하려는 분위기입니다.

 

 

 

■ 억울한 사람도 생깁니다.

 

어떤 전원주택 소유주는 할머니가 돌아가시면서 남긴 시골집을 상속받았는데요. 서울에 이미 집이 한 채 있지만, 가까운 가족이 살던 집이라 처분하지 않고 상속받기로 결정했습니다.

 

하지만, 작고 낡은 집이라도 이런 경우에 2주택으로 해당됩니다.

 

아무리, 시골에 집 한채 더 가지고 있다고 해서 무조건 다주택자로 포함시켜, 양도세를 중과하는 것은 너무하다는 의견이 많은 거 같습니다.

 

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지금까지, 조정대상지역에 집이 있고, 조용한 외곽지에 전원주택이 있는 1가구 2주택 보유자의 양도세 중과에 대해 이야기해 봤는데요.

 

오는 2021년 6월 1일부터 시행되는 양도세 중과 방안은 어딘가 수정을 좀 해야 되지 않을까 생각됩니다.

 

부동산 투기를 막기 위한 대책에 투기 목적이 없는 사람이 피해 보는 건 좀 억울할 거 같아요.

 

어찌됐건, 넓은 하늘 아래 편안하게 쉴 우리집 한채 갖고 싶은 사람들이 억울하지 않은 세상이 빨리 왔으면 좋겠습니다.

 

 

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